南宁房产维权荆棘满途

2020-10-29 01:20:38 来源: 青海信息港

南宁房产维权 荆棘满途 【中国建 材网】 “3·15”国际消费者权益日即将到来,房产维权成为众多购房者关注的话题。购买期房应当注意什么问题?房产维权应当注意哪些事项?记者收集南宁部分楼盘的案例,邀请业内人士进行点评,希望购房者在房产维权时掌握主动 1 楼盘延期交房 遭遇“不可抗力” 案例:今年1月,南宁凤岭一楼盘交房。南宁市民马先生前年购房时,按照合同约定楼盘应当在去年8月交房,但是,楼盘延期5个月才交房。马先生要求开发商作出赔偿,但对方称在楼盘开发中遭遇施工困难,已经超出了预料范围,是“不可抗力”可免责,不同意赔偿。考虑到索赔金额不高,怕麻烦的马先生选择了“忍气吞声”。 走访:楼盘延期交房,使用较多的一个理由就是遇到不可抗力。这个不可抗力真是开发商的“挡箭牌”吗? 广西某律师事务所蓝浩先律师介绍,不可抗力是指“不可抗拒的力量”。我国《民法通则》定义不可抗力为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。其中,第107条规定“因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的,不承担民事责任。法律另有规定的除外”。《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外”。这两条规定确立了不可抗力作为法定免责事由的法律地位。 但是,不可抗力并不是楼盘延期交房的“挡箭牌”,一些非不能克服的因素,就不能纳入不可抗力。像楼盘开发中遭遇施工困难及技术难题,这是开发商在楼盘开发前就应当预见到的。施工前进行的地质采样等已经对开发的难度进行了评估和分析,开发商早已掌握,不能以此作为延期交房的借口。 此外,施工方不按时开工也不是不可抗力。有的开发商因为资金等原因与施工方发生矛盾,延误了开发时间,开发商不能把此风险转嫁到购房者身上。 去年,南宁一开发商延期交房被购房者告上法庭。开发商把因为连续下雨、天气炎热而暂停施工的日期也列为不可抗力,法院判决,南宁雨季多、天气炎热的天气长期存在,对特殊天气间的施工调度开发商应当有所预见,不能因此把暂停施工的日期列为不可抗力。 据了解,南宁楼盘在合同中大多对延期交房作出一定期限界别。如延期120天内按日支付违约金万分之一,超出120天按日支付违约金万分之二。或许,有的购房者觉得这笔违约金金额不大,为省事而不提起诉讼。殊不知,一个楼盘数百户业主的金额就不是小数目,业主不索赔,就会助长开发商的不良风气。所以,购房者应当运用法律维护自身权益。 评点:开发商不能动不动以不可抗力作为延期交房的说辞敷衍购房者。同时,购房者在签订购房合同时要正确理解不可抗力的法律含义。 2 擅自变更设计 业主全然不知 案例:去年5月,南宁一楼盘业主冯先生在收房时发现,原本小区设在东面的地下停车场出入口,改到了小区西面。他的房子位于二楼,这形成居住受到汽车出入的噪音影响。由于他经常出差,不常去楼盘看施工进度,又未收到开发商变更设计的通知,造成楼盘变更设计他却蒙在鼓里的局面。为此,他与开发商交涉。开发商称是由于政府管理部门的要求而变更设计,他们无赔偿责任。 走访:南宁某房地产公司策划部经理汪宏伟介绍,有些开发商由于各种原因,会在开发当中变更楼盘设计、布局。这主要有几个原因:楼盘容积率调整后,对小区的规划进行调整;对户型设计进行优化;对开发中所发现的不足和问题进行弥补和修正;根据市政配套调整而作出调整。在楼盘开发前,开发商要将小区的平面布局、户型设计等报有关部门审批,所以,变更设计也要得到有关部门的审批和许可方能进行。 据了解,在购房合同中,开发商往往会列出“如非甲方(楼盘)原因,因政府部门或市政、供电、环保、消防等配套部门原因造成小区平面布局变更,可作为甲方免责条件”的内容。这形成有的楼盘变更设计后对部分购房者权益造成损害,购房者也难以维权。 蓝浩先介绍,根据有关规定,楼盘调整容积率、改变平面布局等重大事项要进行公示。目前南宁楼盘一般是在项目地竖牌公示和在政府网站上公示,这两种方式受众面有限,如果购房者不留意,可能就会错过公示期,形成变更设计购房者却全然不知的情况。 如果是涉及购房者所购户型设计发生变化,则要求楼盘在变更确立之日起10天内书面通知购房者,如果购房者15天内未作出答复则视为同意,不同意就可以退房。 不过,一些业内人士认为,由于购房者大多是买期房。在一两年前买房,当时房价会较便宜,退房会形成损失,往往不会选择退房,这导致有的开发商不理购房者感觉,擅自变更设计。 蓝浩先介绍,根据《商品房销售管理办法》有关规定,并非所有的设计变更购房者都享有知情权和退房决定权,只有在设计变更导致户型变化,并因此影响商品房的质量或使用功能的情形下,购房者才享有知情权,与之相对应,开发商有书面通知购房者的义务。如何界定影响房屋的质量和使用功能,这存在法律盲区。 评点:由于各种客观因素制约,让购房者明明白白消费不易做到。业内人士认为,推行现房销售是保障购房者利益的较直接做法,同时,现房销售也是房地产市场发展的方向。 3 核算房产面积 缘何鲜见退款 案例:去年7月,南宁市民龙先生住进了新房。日前,他接到开发商的通知,说经核算,他的房产实际面积超过合同面积1.1平方米,要补缴6000多元房款才能办理房产证。龙先生不明白,约定的房产面积怎么会无故增加,这增加的面积又是怎么计算出来的。但为了领取房产证,他还是交纳了房款。 走访:据了解,南宁多数开发商在购房合同中,都和购房者约定房产面积以管理部门实测为准,误差小于3%的,购房者要补缴款。超出3%的购房者可选择退房或补缴款等。事实上,在实际测算中,楼盘往往实际面积会比合同面积大,但误差又不够3%,这导致购房者要再掏一次钱补差额。 一些购房者认为,在实测房产面积中,误差率控制在3%以内,同时,又极少发现有开发商退款给购房者的,这表明房产面积都是在开发商的操控之中。一些开发商通过种种手段来增加或变更公摊面积,造成购房者经济负担。而信息的不对称,形成购房者维权困难。 汪宏伟介绍,目前楼盘在销售中,会采取套内面积或建筑面积计价的方式。无论是采取哪种方式,由于楼盘的公共配套设施建设存在变数,形成公摊面积存在不确定性,从而影响了业主的房产面积核算。 购房者朱女士则反映,她家一直未接待过房产测量人员,但开发商却称已经测量完毕,住宅实际面积比合同面积大,要她补缴房款,“没人上门测量,怎么就测得出我的住宅面积?况且,同单元户型的其他邻居也不见有人上门测量”。朱女士认为,楼盘要购房者补缴款,就不能以图纸作估算,测量人员到每家每户上门服务才让人心服口服。 评点:房产面积与购房者息息相关,要业主补缴房款就要拿出充分的材料,经得起业主的仔细推敲,而不是简单开出一纸通知。购房者心头的疑惑少一分,开发商在购房者的心头就多得一分。
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